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石榴未红 一家非典型房企的样本观察

发布时间:2021-10-31 07:40

  自2016年高调完成更名后,石榴置业再次成为地产行业里“沉默的大多数”,除偶尔在公开土地市场露脸以及有项目推出,外界很少会听到这家北京房企的消息。

  近日,一份2019年公司债券募集书给市场一个全面观察石榴的窗口,从2007年在北京成立,这家发展逾十年的房企也成为一家非典型房企。

  5月27日,石榴置业集团股份有限公司发布公告称,公司拟2019年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期),总规模不超过人民币1.7亿元,询价区间为6.8%-7.8%。

  据观点地产新媒体获悉,2017年石榴置业销售额为115.16亿元,至2018年增长到180.34亿元,去年销售商品提供劳务收到现金129.04亿元。

  作为一家非上市房企,融资的渠道相对较窄,而不断攀升的负债率对石榴的现金流考验逐渐加大。

  资料显示,石榴集团的前身为K2地产,成立于2007年,其背后的最终控制人——崔巍共持有公司58.08%的股份。

  不过,网上对崔巍的着墨并不多,除了1968年2月出生,曾就职于上海宝钢集团公司和上海梅山冶金公司外,可搜寻的资料寥寥无几。因此,无论是崔巍还是石榴都显得颇为神秘。

  尽管鲜少出现在公众视野中,但经过十余年的发展,如今石榴集团的主要布局已涉及北京、上海、广东、江苏、山东、浙江、河北、安徽、四川等三十余城市和地区,产品业态涵盖住宅及住宅综合体、商业、写字楼及商业综合体等。

  数据显示,目前石榴在售项目46个,公司整体确权部分储备货量约1100万平方米,储备货值超过1100亿元。

  不过与同行相比,石榴近几年的销售增长并不突出,2016年-2018年,公司分别完成销售110.52亿元、115.16亿元和180.34亿元,结算金额为84.06亿元、90.87亿元、97.26亿元,三年的复合增长率不到30%。

  另一方面,在拿地上,石榴则一向较为激进,2016年、2017年、2018年,公司新增土地规划建筑面积分别为129.31万平方米、36.20万平方米和468.43万平方米。

  据观点地产新媒体了解,仅2018年,石榴就新增33宗地块,是2017年拿地数量的11倍。

  其中,4月15日,石榴以溢价108.24%拿下安徽滁州1宗商住地;6月20日,再以194%的溢价率夺江苏淮安商住地;6月28日,石榴更刷新了四川南充的土地楼面价。

  据了解,2009年6月,该公司曾以17.4亿元和1.88亿元连续拿下北京通州九棵树地块和通州区永顺镇杨家庄地块两块“地王”;2013年,石榴则以46亿元拿下上海当年的总价地王,更成为当年的“北京住宅销售五强企业”,风头一时无两。

  数据显示,截至2016年末、2017年末和2018年末,石榴负债总额分别为382亿元、428亿元和522亿元,资产负债率也逐年攀升,分别达到78.68%、78.67%和81.14%。

  其中,截止2018年底,石榴置业短期借款、一年内到期的非流动负债余额分别为20.70亿元、98亿元,期末货币资金为33.74亿元,受限制的货币资金合计4.34亿元,除此以外,该公司还有长期借款162.06亿元。

  与此同时,2016年、2017年和2018年末,石榴经营活动产生的现金流量净额分别为29.5亿元、-68.12亿元和-23.97亿元。

  为此,在融资上,2018年石榴拟非公开发行2018年住房租赁专项公司债券,发行金额45亿元;2019年,公司获准发行不超过19.84亿元的公司债券。

  不过,对于还未上市的房企而言,融资渠道相对较窄,或许会对负债不断上升的石榴形成不小的现金流压力。

  据了解,2016年末更名时,石榴集团总裁桑春华曾对外宣称,未来公司将形成“地产+科技+金融”的商业模式,打造“地产开发、科技孵化、创业投资”三大业务板块。

  尽管目前石榴集团98%以上的营收仍旧来自房地产业务,但在地产之外,公司曾多次投资A股上市公司,并偏爱股权投资。

  资料显示,截至2018年末,石榴集团分别持有首钢股份、开创国际、中水渔业7.69%、12.69%和4.33%的股份。

  其中,石榴以23.1亿元的初始资金持有40679.55股份,截至2018年末,该部分股份的账面价值仅为15.17亿,浮亏超过34%,此外,其他几个股权投资也全部浮亏。

  数据显示,受市场价格波动影响所致,截至2016年末、2017年末和2018年末,石榴以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产分别为33.09亿元、34.33亿元和19.53亿元,较初始投资金30.89亿元,缩水近37%。

  受此影响,2016年-2018年,公司的净利润分别为25.59亿元、11.96亿元和4.36亿元,其中,2017年-2018年,公司净利润同比分别下降53.26%和63.5%。

  值得注意的是,无论是、,还是,都是国企背景,此前,石榴集团也曾在多个场合公开表示,希望介入国企改革。

  观点地产新媒体了解到,石榴集团子公司北京塞纳投资有限公司以其持有的10.00亿元首钢公司债以质押形式转让并远期受让,向中粮信托有限责任公司借款8.00亿元。

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